Traspaso – was ist das eigentlich ?

Posted by on Aug 10, 2011 in Wissenswertes

Jedes Jahr werden auf Mallorca mehrere Hundert Restaurants „traspasiert“. Was aber bedeutet eigentlich das Wort „Traspaso“? Es handelt sich hier um den Übernahmevertrag, mit welchem ein aktueller Mieter oder Pächter eines Geschäftes oder Geschäftsraumes seine Rechtsstellung auf den Geschäftsübernehmer überträgt. Der typische Traspasopreis bewegt sich in der Grössenordnung zwischen 25.000 und 50.000 EUR. Massgeblich ist hierbei, welche Einrichtungsgegenstände mit welcher aktuellen Gebrauchsqualität vom bisherigen Verpächter übernommen werden. Und die entscheidende Frage in diesem Zusammenhang: Gehören diese Gegenstände tatsächlich dem bisherigen Verpächter? Es kann sich hier nämlich um geleaste oder unter Eigentumsvorbehalt gekaufte Gegenstände im Eigentum eines Dritten handeln, oder aber aus dem Pachtvertrag mit dem Eigentümer ergeben sich Rechtsansprüche des Eigentümers auf diese Gegenstände. Für den Übernahmeinteressierten heisst dies, sich zur Absicherung die entsprechenden Erwerbsverträge und den Pachtvertrag mit dem Eigentümer frühzeitig zur Prüfung vorlegen zu lassen.

Zunächst gilt es zu wissen, dass in Spanien grundsätzlich keine eingerichteten Geschäftsbetriebe vom Eigentümer „verpachtet“ werden, sondern lediglich Seitenwände, eine Decke und ein Boden zur Verfügung gestellt werden, wobei es mitunter noch Sache des Pächters ist, für entsprechende Anschlüsse der Versorgungseinrichtungen Sorge zu tragen. Wer eine Bar oder ein Restaurant pachtet, dem steht also zunächst eine grössere Investition bevor, deren Investitionswert dringend rechtlich abzusichern ist.

Unbedingt prüfen:

1. Bestehen Altschulden des Vorpächters?

Wird der Firmenname weiter verwandt, so kann es hier zu einer rechtlichen Schuldübernahme kommen. Häufig besteht aber eine rein tatsächliche Übernahmepflicht betreffend Lieferantenverbindlichkeiten oder Verbindlichkeiten des Vorpächters mit Versorgungsunternehmen, da diese bei Nichtausgleich ihrer Forderung die Betriebsweiterführung oft schlicht praktisch
unmöglich machen können.

2. Die Inhalte des Miet- oder Pachtvertrages mit dem Eigentümer

Wichtig ist hier eine ausreichend lange weitere Miet- oder Pachtvertragslaufzeit, vorzugsweise entsprechende Optionszeiten.
Weiterhin darf die Möglichkeit des Traspaso, der Weiter- oder Untervermietung nach Möglichkeit nicht vertraglich ausgeschlossen sein.

Kommt Ihnen das alles spanisch vor?

Für Mitteleuropäer, insbesondere Deutsche, ist die Rechtsfigur des Traspaso in mancher Hinsicht ungewöhnlich. Gemeinhin
noch nachvollziehbar ist die Tatsache, dass im Falle eines Traspaso dem Verpächter ein gewisses Mieterhöhungsrecht zusteht. Problematischer, d. h. schwerlicher nachvollziehbar sind für viele Mitteleuropäer, insbesondere Deutsche, miet- und pachtvertragliche Regelungen, denen zufolge die vom Pächter angebrachten Installationen und Einrichtungsgegenstände ohne
Entgeltzahlungspflicht dem Eigentümer bei Beendigung des Pachtvertrages zufallen oder die anteilige Partizipation am Traspasoerlös, also am Verkauf vom Mieter angeschaffter Einrichtungsgegenstände. Die Frage hier: warum soll der Eigentümer
wertmässig an Investitionen partizipieren, zu denen er keinerlei finanziellen Beitrag geleistet hat?

Die Alternative des Direkterwerbs des Geschäftslokalseigentums

Wer über die entsprechenden finanziellen Mittel verfügt, sollte ernsthaft überlegen, ob er nicht direkt die Geschäftsimmobilie erwirbt, in welcher er das Geschäft zu betreiben gedenkt. In der Praxis ist dies in aller Regel deshalb nicht einfach, weil die Eigentümer – meist Mallorquiner – das Geschäftslokal als zukunftsträchtige Einnahmequelle ansehen und nur in seltenen Ausnahmefällen zu einem angemessenen Preis zu dessen Verkauf bereit sind.